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四叔高价投美利商业地王是一步险棋
简介
上传时间: 2017-05-18 19:03
恒基地产(00012-HK)以震惊全城的232.8亿元,呎价高达5万元,将中环美利道商业地王囊括其中,破尽历来地皮成交总价及平均呎价记录。政府在过去中环并无推出新的商业地,所以此地王尚未正式推出招标时,已成为各发展商的力争对象,当中包括同为中环地主的长实地产(01113-HK)、新鸿基地产(00016-HK)及新世界发展(00017-HK),以及具有内房背景的中渝置地(01224-HK)均有入标。至於世茂房地产(00813-HK)则夥拍新世界入标,反映出今次美利道地王亦成功吸引中资财团。恒地主席李兆基孻仔、恒地副主席李家诚其後表示,公司合共斥资260亿元发展有关项目。若该项目落成,肯定会成为中环另一个地标式商厦。恒地高价取得商业地王,投资者看来反应不太正面,该公司在5月17日股价跌1.5%,跑输大市,股价更失守50元。大行亦不看好今次恒地以高价取得地王的做法,不论是麦格理或是摩根大通均予负面反应,摩通更直言恒地高价取地不利股价。从5月17日股价反应,看来大行的看法是相当贴近现实。大行及投资者不看好恒地,当然是与项目预期回报率太低有关,摩通预料项目回报率只有3%,美银美林更预期项目回报率只有2%。目前美国十年期国库债券孳息率约2.3厘,即该美利道商业地王的回报率或及不上美国十年期国债。既然回报率低企,投资者反应负面亦可以理解。李兆基人称,为人精明,为何仍然一掷逾200亿元,投资这个不获投资者及大行看好的项目?恒地、长实及新世界在中环均有收租物业(见表2),当恒地以超过5万元呎价投得美利道商业地王,一众地产商持有的中环商厦价值自然水涨船高。其中恒地在中环持有不少物业,当中最贵重的物业肯定是国际金融中心(IFC)一、二期。虽然恒地只有IFC一、二期40.77%权益,可是美利道地王的超高呎价,投资者定会对IFC的价值另眼相看,恒地的资产值自然会增加,届时会否引发投资者对恒地追落後?四叔今次对美利道地王出价如此进取,另一个原因近年中资发展商积极在香港住宅物业市场发展有关。翻查近年政府地皮招标记录,多幅住宅地均落入中资发展商手中,其中启德区更成为中资发展商的集中地,在该区拥有4幅住宅地的海航系,更是区内的大地主。竞争增加导致在香港发展住宅项目的毛利率下降,由以的30至40%,降至20%以下,所以发展商在竞投住宅地的态度较审慎,反而更集中精神在商业地产项目。更何况近年不少中资机构前来香港买入商业物业,包括中国恒大(03333-HK)以125亿元购入,现称为中国恒大中心的美国万通大厦,以及光大集团斥资100亿元购入大新金融中心。当然今次四叔成功以高价投得商地王,引发另一个观点,就是回报期较长的商业地产项目,目前仍是中资发展商较难进入的领域,因为相比之下,进入商业地产项目的门槛较高。预料在短期内,商业地产仍是本港发展商的天下,中期而言香港发展商会更趋向担任收租佬角色。投资者日後宜用另一个角度来分析香港地产股。
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