四叔高價投美利商業地王是一步險棋
簡介
恆基地產(00012-HK)以震驚全城的232.8億元,呎價高達5萬元,將中環美利道商業地王囊括其中,破盡歷來地皮成交總價及平均呎價記錄。政府在過去中環並無推出新的商業地,所以此地王尚未正式推出招標時,已成為各發展商的力爭對象,當中包括同為中環地主的長實地產(01113-HK)﹑新鴻基地產(00016-HK)及新世界發展(00017-HK),以及具有內房背景的中渝置地(01224-HK)均有入標。至於世茂房地產(00813-HK)則夥拍新世界入標,反映出今次美利道地王亦成功吸引中資財團。恆地主席李兆基孻仔﹑恆地副主席李家誠其後表示,公司合共斥資260億元發展有關項目。若該項目落成,肯定會成為中環另一個地標式商廈。恆地高價取得商業地王,投資者看來反應不太正面,該公司在5月17日股價跌1.5%,跑輸大市,股價更失守50元。大行亦不看好今次恆地以高價取得地王的做法,不論是麥格理或是摩根大通均予負面反應,摩通更直言恆地高價取地不利股價。從5月17日股價反應,看來大行的看法是相當貼近現實。大行及投資者不看好恆地,當然是與項目預期回報率太低有關,摩通預料項目回報率只有3%,美銀美林更預期項目回報率只有2%。目前美國十年期國庫債券孳息率約2.3厘,即該美利道商業地王的回報率或及不上美國十年期國債。既然回報率低企,投資者反應負面亦可以理解。李兆基人稱,為人精明,為何仍然一擲逾200億元,投資這個不獲投資者及大行看好的項目?恆地﹑長實及新世界在中環均有收租物業(見表2),當恆地以超過5萬元呎價投得美利道商業地王,一眾地產商持有的中環商廈價值自然水漲船高。其中恆地在中環持有不少物業,當中最貴重的物業肯定是國際金融中心(IFC)一﹑二期。雖然恆地只有IFC一﹑二期40.77%權益,可是美利道地王的超高呎價,投資者定會對IFC的價值另眼相看,恆地的資產值自然會增加,屆時會否引發投資者對恆地追落後?四叔今次對美利道地王出價如此進取,另一個原因近年中資發展商積極在香港住宅物業市場發展有關。翻查近年政府地皮招標記錄,多幅住宅地均落入中資發展商手中,其中啟德區更成為中資發展商的集中地,在該區擁有4幅住宅地的海航系,更是區內的大地主。競爭增加導致在香港發展住宅項目的毛利率下降,由以的30至40%,降至20%以下,所以發展商在競投住宅地的態度較審慎,反而更集中精神在商業地產項目。更何況近年不少中資機構前來香港買入商業物業,包括中國恆大(03333-HK)以125億元購入,現稱為中國恆大中心的美國萬通大廈,以及光大集團斥資100億元購入大新金融中心。當然今次四叔成功以高價投得商地王,引發另一個觀點,就是回報期較長的商業地產項目,目前仍是中資發展商較難進入的領域,因為相比之下,進入商業地產項目的門檻較高。預料在短期內,商業地產仍是本港發展商的天下,中期而言香港發展商會更趨向擔任收租佬角色。投資者日後宜用另一個角度來分析香港地產股。
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四叔高價投美利商業地王是一步險棋
簡介
上傳時間:2017-05-18 19:03
恆基地產(00012-HK)以震驚全城的232.8億元,呎價高達5萬元,將中環美利道商業地王囊括其中,破盡歷來地皮成交總價及平均呎價記錄。政府在過去中環並無推出新的商業地,所以此地王尚未正式推出招標時,已成為各發展商的力爭對象,當中包括同為中環地主的長實地產(01113-HK)﹑新鴻基地產(00016-HK)及新世界發展(00017-HK),以及具有內房背景的中渝置地(01224-HK)均有入標。至於世茂房地產(00813-HK)則夥拍新世界入標,反映出今次美利道地王亦成功吸引中資財團。恆地主席李兆基孻仔﹑恆地副主席李家誠其後表示,公司合共斥資260億元發展有關項目。若該項目落成,肯定會成為中環另一個地標式商廈。恆地高價取得商業地王,投資者看來反應不太正面,該公司在5月17日股價跌1.5%,跑輸大市,股價更失守50元。大行亦不看好今次恆地以高價取得地王的做法,不論是麥格理或是摩根大通均予負面反應,摩通更直言恆地高價取地不利股價。從5月17日股價反應,看來大行的看法是相當貼近現實。大行及投資者不看好恆地,當然是與項目預期回報率太低有關,摩通預料項目回報率只有3%,美銀美林更預期項目回報率只有2%。目前美國十年期國庫債券孳息率約2.3厘,即該美利道商業地王的回報率或及不上美國十年期國債。既然回報率低企,投資者反應負面亦可以理解。李兆基人稱,為人精明,為何仍然一擲逾200億元,投資這個不獲投資者及大行看好的項目?恆地﹑長實及新世界在中環均有收租物業(見表2),當恆地以超過5萬元呎價投得美利道商業地王,一眾地產商持有的中環商廈價值自然水漲船高。其中恆地在中環持有不少物業,當中最貴重的物業肯定是國際金融中心(IFC)一﹑二期。雖然恆地只有IFC一﹑二期40.77%權益,可是美利道地王的超高呎價,投資者定會對IFC的價值另眼相看,恆地的資產值自然會增加,屆時會否引發投資者對恆地追落後?四叔今次對美利道地王出價如此進取,另一個原因近年中資發展商積極在香港住宅物業市場發展有關。翻查近年政府地皮招標記錄,多幅住宅地均落入中資發展商手中,其中啟德區更成為中資發展商的集中地,在該區擁有4幅住宅地的海航系,更是區內的大地主。競爭增加導致在香港發展住宅項目的毛利率下降,由以的30至40%,降至20%以下,所以發展商在競投住宅地的態度較審慎,反而更集中精神在商業地產項目。更何況近年不少中資機構前來香港買入商業物業,包括中國恆大(03333-HK)以125億元購入,現稱為中國恆大中心的美國萬通大廈,以及光大集團斥資100億元購入大新金融中心。當然今次四叔成功以高價投得商地王,引發另一個觀點,就是回報期較長的商業地產項目,目前仍是中資發展商較難進入的領域,因為相比之下,進入商業地產項目的門檻較高。預料在短期內,商業地產仍是本港發展商的天下,中期而言香港發展商會更趨向擔任收租佬角色。投資者日後宜用另一個角度來分析香港地產股。