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內地發展商頻取地 本港發展商如何還擊?
簡介
上傳時間: 2017-06-22 19:34
香港地產股將難以在香港立足?這命題是近期市場人士不時談論, 當然與內地發展商頻頻以高價取地有關。地產商就如同一間麵包製作工廠,若無法取得麵粉,麵包工廠自然無法生產麵包。隨著內地發展商多次成功在香港取地,市場人士有前述觀點實屬正常。不過市場人士若細心留意本港各大發展商的年報,或會有另一個看法。 內地發展商頻頻擊敗本港發展商取得住宅地屬事實,昨日政府宣布,深圳控股(00604-HK)夥同路勁基建(01098-HK)擊敗多間本地地產商,包括長實地產(01113-HK)等,以31.68億元投得屯門管翠路地皮,該地皮可建樓面面積為47.3萬平方呎,每呎樓面地價為6700元,較市場估值上限高出2成,有市場人士預期日後項目開售時,每呎樓價高達1.6萬元。除了屯門管翠路地外,今次多幅住宅地已落入內地發展商手中,包括在啟德區﹑港鐵黃竹坑站上蓋,以及位於香港仔鴨脷洲地王等。 中資發展商多次成功奪得發展地,確實對部份本港發展商而言帶來不少挑戰。可是發展商無法在公開市場取地,不等於發展再無土地儲備發展項目。 華資發展商一直以來既透過投得官地外,亦會透過收購舊樓後重建向市場提供新盤,其中由人稱四叔的李兆基主理的恆基地產(00012-HK),可以稱為專家。翻開恆地的年報,公司手上持有多個正在興建或開售的舊樓重建項目,有關項目平均成本多少?相信每呎樓面成本價會較投地為平。 最重要是有關項目位於市區,售價肯定較在新界地區的項目為高,以恆地在去年9月開售﹑位於-為例,去年首批單位折實呎價為2.4萬元。至於近期開售﹑位於西營盤的翰林峰,更出現未開售便加價的情況,既反映出近期樓市的熾熱程度,亦反映出位於市區的新盤何等有吸引力。 舊樓重建項目利潤水平高企,可是由開始進行收購至物業完成重建,往往需要數年,個別項目更有可能需時10年。對於採取貨如輪轉策略的內地發展商而言,涉足舊樓重建的成本實在太高,促使本港發展商可以保持競爭力。更何況本港發展商亦可以透過將手上的工廈,透過補地價後更改土地用途,成為新的住宅項目,同樣是內地發展商目前無法採取的發展模式。 另一方面本港發展商亦可以透過與市區重建局合作,增加土地儲備,同樣是本港發展商目前的優勢。 本港發展商有另一個優勢就是手上擁有大批位於新界的農地,發展商同樣可以透過補地價形式,將農地轉換成住宅地。其中恆地擁有近4500萬平方呎農地,只要成功補地價便可以釋放出以千萬平方呎的可建住宅樓面面積。 更何況相關農地是在早年買入,當時發展商買入農地成本不高,就算樓價有下跌的風險,發展商暫時不補地價,等候另一個合適時機亦無不可。 此刻便判定香港發展商前路難行,看來是過份武斷,相信在未來一段時間,本港發展商仍是主導香港地產行業發展,並且可以享受樓價及地價上升帶來的好處。
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