金管局出招 市民為發展商破招？
2017年05月29日 17:24
本港樓市繼續熾熱，為了降低銀行體系風險，金管局在5月份連出兩招。第一招是要求銀行收緊對發展商的貸款條件，第二招則是針對買家推出第八輪逆周期措施。第二招肯定在短期內無法收效，看看近期長實地產(01113-HK)及建灝地產在剛推出的項目銷情，便可以知一二。隨著第二招失效，亦會影響金管局的第一招效果。
不論是從事哪一門生意，現金流才是最重要。但是現金流更重要之處，在於可以即時決定公司生死。公司錄得虧損，仍可以透過調撥過去累積的儲備，以及出售資產等填補漏洞，甚至透過出售部份業務，將業績重新扭轉過來。但是若無現金流，如何可以向供應商結賬﹑招聘人才來打仗？所以金管局出招收緊銀行向發展商的貸款條件，絕對是辣招。
以往發展商在投地後，便可以透過向銀行抵押地皮，按地皮價值取得5成貸款。同時發展商可以透過向銀行取得悉數建築貸款。可是金管局在5月中旬時卻突然出招，將銀行向發展商的地皮抵押貸款比內例降至4成，同時建築貸款亦只可取得8成。透過收緊有關貸款條件，若成功便可以促使發展加快動工及銷售速度，甚至有可能減價買樓。(見表1)
金管局強調一直以來推出的措施是為了降低銀行體系的風險，而非直接出招讓樓市降溫。若金管局針對銀行向發展商出招可以收效，間接可以達到讓樓市降溫之效。可是長實及建灝的新盤熱賣，即時讓金管局的措施效果大打折扣。
就以長實在上周五開售的海之戀為例，當日開售的496個單位可以即日沽清，發展商成功套現55億元。當然最終有多少資金可以回籠，還要視乎最終有多少個單位可以完成所有程序。因為不時有新盤買家簽定臨時買賣合約後，受到不同條件影響而決定放棄有關單位，有關單位的銷售金額便無法回流至發展商。但是一日銷售已可以為發展商帶來數十億元資金回籠，即時可以滿足發展商資金需求。
事實上香港發展商本身擁有充裕現金。長實﹑新鴻基地產(00016-HK)等本身擁有數以百億元計現金，足以支持日常需要，長實更在擁有極度充裕的現金情況下，可以在海外收購其他非地產類資產，或者進行回購以回饋股東。(見表2)
同時發展手頭上的投資物業，在有需要時可以作為套現，平常亦可以帶來租金收入，讓發展商擁有穩定的現金流。(見表3)
更何況銀行體系內擁有巨額資金，而市場上對資金需求活躍程度的情況下，只可以將資金向發展商等大型進行放款。發展商在多方面取得廉價資金，金管局推出的措施效應自然大打折扣。但是金管局作為銀行體系的監管者，絕不可以掉以輕心，繼續作出監察。
