金管局出招 市民为发展商破招？
2017年05月29日 17:24
本港楼市继续炽热，为了降低银行体系风险，金管局在5月份连出两招。第一招是要求银行收紧对发展商的贷款条件，第二招则是针对买家推出第八轮逆周期措施。第二招肯定在短期内无法收效，看看近期长实地产(01113-HK)及建灏地产在刚推出的项目销情，便可以知一二。随着第二招失效，亦会影响金管局的第一招效果。
不论是从事哪一门生意，现金流才是最重要。但是现金流更重要之处，在於可以即时决定公司生死。公司录得亏损，仍可以透过调拨过去累积的储备，以及出售资产等填补漏洞，甚至透过出售部份业务，将业绩重新扭转过来。但是若无现金流，如何可以向供应商结账、招聘人才来打仗？所以金管局出招收紧银行向发展商的贷款条件，绝对是辣招。
以往发展商在投地後，便可以透过向银行抵押地皮，按地皮价值取得5成贷款。同时发展商可以透过向银行取得悉数建筑贷款。可是金管局在5月中旬时却突然出招，将银行向发展商的地皮抵押贷款比内例降至4成，同时建筑贷款亦只可取得8成。透过收紧有关贷款条件，若成功便可以促使发展加快动工及销售速度，甚至有可能减价买楼。(见表1)
金管局强调一直以来推出的措施是为了降低银行体系的风险，而非直接出招让楼市降温。若金管局针对银行向发展商出招可以收效，间接可以达到让楼市降温之效。可是长实及建灏的新盘热卖，即时让金管局的措施效果大打折扣。
就以长实在上周五开售的海之恋为例，当日开售的496个单位可以即日沽清，发展商成功套现55亿元。当然最终有多少资金可以回笼，还要视乎最终有多少个单位可以完成所有程序。因为不时有新盘买家签定临时买卖合约後，受到不同条件影响而决定放弃有关单位，有关单位的销售金额便无法回流至发展商。但是一日销售已可以为发展商带来数十亿元资金回笼，即时可以满足发展商资金需求。
事实上香港发展商本身拥有充裕现金。长实、新鸿基地产(00016-HK)等本身拥有数以百亿元计现金，足以支持日常需要，长实更在拥有极度充裕的现金情况下，可以在海外收购其他非地产类资产，或者进行回购以回馈股东。(见表2)
同时发展手头上的投资物业，在有需要时可以作为套现，平常亦可以带来租金收入，让发展商拥有稳定的现金流。(见表3)
更何况银行体系内拥有巨额资金，而市场上对资金需求活跃程度的情况下，只可以将资金向发展商等大型进行放款。发展商在多方面取得廉价资金，金管局推出的措施效应自然大打折扣。但是金管局作为银行体系的监管者，绝不可以掉以轻心，继续作出监察。
