内地发展商频取地 本港发展商如何还击？
2017年06月22日 19:34
香港地产股将难以在香港立足？这命题是近期市场人士不时谈论， 当然与内地发展商频频以高价取地有关。地产商就如同一间面包制作工厂，若无法取得面粉，面包工厂自然无法生产面包。随着内地发展商多次成功在香港取地，市场人士有前述观点实属正常。不过市场人士若细心留意本港各大发展商的年报，或会有另一个看法。
内地发展商频频击败本港发展商取得住宅地属事实，昨日政府宣布，深圳控股(00604-HK)夥同路劲基建(01098-HK)击败多间本地地产商，包括长实地产(01113-HK)等，以31.68亿元投得屯门管翠路地皮，该地皮可建楼面面积为47.3万平方呎，每呎楼面地价为6700元，较市场估值上限高出2成，有市场人士预期日後项目开售时，每呎楼价高达1.6万元。除了屯门管翠路地外，今次多幅住宅地已落入内地发展商手中，包括在启德区、港铁黄竹坑站上盖，以及位於香港仔鸭脷洲地王等。
中资发展商多次成功夺得发展地，确实对部份本港发展商而言带来不少挑战。可是发展商无法在公开市场取地，不等於发展再无土地储备发展项目。
华资发展商一直以来既透过投得官地外，亦会透过收购旧楼後重建向市场提供新盘，其中由人称四叔的李兆基主理的恒基地产(00012-HK)，可以称为专家。翻开恒地的年报，公司手上持有多个正在兴建或开售的旧楼重建项目，有关项目平均成本多少？相信每呎楼面成本价会较投地为平。
最重要是有关项目位於市区，售价肯定较在新界地区的项目为高，以恒地在去年9月开售、位於-为例，去年首批单位折实呎价为2.4万元。至於近期开售、位於西营盘的翰林峰，更出现未开售便加价的情况，既反映出近期楼市的炽热程度，亦反映出位於市区的新盘何等有吸引力。
旧楼重建项目利润水平高企，可是由开始进行收购至物业完成重建，往往需要数年，个别项目更有可能需时10年。对於采取货如轮转策略的内地发展商而言，涉足旧楼重建的成本实在太高，促使本港发展商可以保持竞争力。更何况本港发展商亦可以透过将手上的工厦，透过补地价後更改土地用途，成为新的住宅项目，同样是内地发展商目前无法采取的发展模式。
另一方面本港发展商亦可以透过与市区重建局合作，增加土地储备，同样是本港发展商目前的优势。
本港发展商有另一个优势就是手上拥有大批位於新界的农地，发展商同样可以透过补地价形式，将农地转换成住宅地。其中恒地拥有近4500万平方呎农地，只要成功补地价便可以释放出以千万平方呎的可建住宅楼面面积。
更何况相关农地是在早年买入，当时发展商买入农地成本不高，就算楼价有下跌的风险，发展商暂时不补地价，等候另一个合适时机亦无不可。
此刻便判定香港发展商前路难行，看来是过份武断，相信在未来一段时间，本港发展商仍是主导香港地产行业发展，并且可以享受楼价及地价上升带来的好处。
